26 февраля
2019
13:49
965

1. Признание объекта проблемным.

Кто наделен полномочиями признать объект проблемным?

В соответствии с Законом Московской области от 01.07.2010 № 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области» проблемным признается объект на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования Московской области.

По каким критериям объект может быть признан проблемным?

Проблемным может быть признан объект в отношении которого установлено одно из следующих обстоятельств:

- по сведениям органа государственного строительного надзора зафиксировано отклонение застройщика от примерного графика реализации проекта строительства многоквартирного дома на шесть и более месяцев;

-в течение 9 месяцев со дня выдачи разрешения на строительство Главным управлением Государственного строительного надзора Московской области не получено извещение о начале строительства объекта;

-строительство объекта прекращено или приостановлено в судебном порядке;

- неисполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве жилого помещения более 6 месяцев с даты, установленной в таком договоре, при отсутствии прироста вложений в незавершенное строительство объекта строительства в течение двух последовательных отчетных периодов или введение в отношении застройщика одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика.

2. Признание застройщика проблемным.

Застройщик признается проблемным, если установлено одно из следующих обстоятельств:

-денежные средства граждан и иных лиц привлекаются для строительства многоквартирного жилого дома в нарушение требований, установленных Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ, а именно:

-отсутствует договор в долевом участии в строительстве;

-отсутствуют иные формы правоустанавливающих документов (облигации, жилищные сертификаты), выпускаемые эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим разрешение на строительство на данном земельном участке;

-до регистрации договоров долевого участия привлекались денежные средства граждан и иных лиц;

-застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности;

- нарушены сроки предоставления отчетности в Главное управление Государственного строительного надзора Московской области о финансовом состоянии организации более чем на 30 дней;

-арбитражным судом возбуждено производство по делу о банкротстве;

-возбуждено уголовное дело по факту незаконного образования (создания/реорганизации) застройщика, либо по факту незаконного использования документов для образования застройщика.

3. Банкротство.

Банкротству подвергается застройщик, то есть лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив или индивидуальный предприниматель, к которым имеются не исполненные (просроченные) требования о передаче жилых помещений или денежные требования (Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - ФЗ "О банкротстве")).

Особенностям банкротства застройщиков посвящен § 7 главы 9 ФЗ "О банкротстве".

Что дает процедура банкротства застройщика?

Для граждан, вступивших в правоотношения с застройщиком и ожидающих сдачи им готового объекта строительства (квартиры), процедура банкротства застройщика может завершиться следующим результатом:

- передачей прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (далее - ЖСК) или иному специализированному потребительскому кооперативу.

При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан - участников строительства или юридических лиц - участников строительства преобразовываются в денежные требования, а требования вошедших в ЖСК впоследствии завершаются передачей им построенных квартир;

- возмездной передачей имущества застройщика (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику (приобретателю), который исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений (то есть перед теми же гражданами, вложившими деньги в строительство и ожидающими постройки квартир). При этом приобретателем может быть только юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Законом N 214-ФЗ.

- погашением требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений, нежилых помещений не более 7 кв.м. и машиномест (если дом будет в процессе производства по делу о банкротства достроен и будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию);

- получением страховой выплаты, произведенной страховщиком, застраховавшим гражданскую ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ;

- получением выплаты, произведенной банком, выдавшим поручительство за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

Гражданином пропущено участие в процедуре банкротства застройщика. Неучастие в принятии решений

В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.

Если гражданин - член обанкротившегося ЖСК вовремя не предпринял мер по отслеживанию судебного процесса банкротства, не принимал участия в собрании, не высказал своего мнения о включении его в состав вновь образованного нового ЖСК, не дал согласия на уплату дополнительных взносов (для достройки дома), то его требования в силу закона автоматически преобразуются лишь в денежные требования. И требовать выделить ему квартиру в построенном доме он будет уже не вправе.

Эскроу-счет в долевом строительстве

Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором хранятся («замораживаются») деньги дольщика на период строительства дома, и оплачиваются Застройщику лишь после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Денежные средства застройщику для строительства предоставляет тот же банк, но уже в виде кредита.

Основными элементами этой модели являются:

- договор участия в долевом строительстве: заключается между участником долевого строительства и застройщиком и предусматривает уплату цены договора участия в долевом строительстве исключительно с использованием механизма счетов эскроу и (или) специальных счетов;

- договор счета эскроу между участником долевого строительства (депонент), застройщиком (бенефициар) и уполномоченным банком (эскроу-агент), заключаемый после регистрации договора участия в долевом строительстве.

- договор целевого кредита: заключается между уполномоченным банком и застройщиком, фондируется в том числе за счет денежных средств, размещенных на счетах эскроу и (или) специальных счетах, а также иных источников.

Гражданам-соинвесторам следует помнить о некоторых вещах:

1. Деньги, размещенные на счетах эскроу в соответствии с оплатой Договора долевого участия (ДДУ), страхуются Агентством по страхованию вкладов (далее- АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб.

То есть при покупке квартиры на сумму более 10 млн. руб., или при покупке нескольких квартир, участник долевого строительства должен понимать, что суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать, в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн. руб. ( п.3, ст.12.2 177- ФЗ от 23.12.2003);

2. Условия депонирования средств участника долевого строительства на счете эскроу должны быть ясно отражены в Договоре долевого участия (п.3, ст.15.4, 214-ФЗ от 30.12.2004).

3. Срок депонирования денег участника долевого строительства на счете эскроу должен превышать на 6 месяцев или более тот срок, который указан Застройщиком для передачи квартиры (пп.3, п.3, ст.15.4 ФЗ-214).

Участник долевого строительства может забрать свои деньги со счета эскроу по следующим причинам:

- если закончился срок депонирования;

-если договор ДДУ расторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке);

-если Застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ Застройщика от исполнения договора ДДУ);

-если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор ДДУ.

5. Претензии к качеству строящегося дома.

В соответствии с ЖК РФ жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

Согласно ст. 123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Таким образом, правоотношения между членами ЖСК и кооперативом не основаны на договоре.

В соответствии с ч. 2 ст. 129 ЖК РФ на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 ЖК РФ. Исключительной компетенцией на разрешение вопроса по пользованию общим имуществом обладает общее собрание собственников многоквартирного дома.

Ответственность подрядчика урегулирована положениями ст. 723 ГК РФ, предусматривающей права заказчика в случае обнаружения недостатков. Правом на предъявление к подрядчику требований об устранении выявленных недостатков в строительстве наделен ЖСК, который согласно закону и уставу выступает в интересах членов кооператива. Отдельный гражданин - будущий или состоявшийся собственник квартиры в доме - таким правом не обладает.

Гражданин - собственник помещения в многоквартирном доме обладает правом требования по устранению недостатков только в пределах своей квартиры.

6.Как осуществляется поиск инвестора.

Министерством жилищной политики Московской области, в целях реализации программ затянувшегося строительства, направляются предложения застройщикам, осуществляющим свою деятельность на территории области, по участию в завершении строительства на взаимовыгодных условиях.

7. Каким образом возможно повлиять на застройщика многоквартирного жилого дома, не исполняющего решение суда, вступившего в законную силу, по возврату денежных средств, вложенных в строительство квартиры по ДДУ.

В соответствии со статьей 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов Российской Федерации, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических
и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Служба судебных приставов является единственным органом
в Российской Федерации, осуществляющим принудительное исполнение решений судов. Законные требования судебного пристава подлежат выполнению всеми органами, организациями, должностными лицами и гражданами на территории Российской Федерации.

Таким образом, в связи с неисполнением ответчиком решения суда, гражданину необходимо обратиться в территориальное управление Федеральной службы судебных приставов.

8. Кто осуществляет проверку финансово-хозяйственной деятельности застройщика.

Осуществление государственного контроля в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется Главным Управлением государственного строительного надзора Московской области (постановление Правительства Московской области от 12.12.2017 № 1049/45 «О внесении изменений в Положение о Главном Управлении государственного строительного надзора Московской области и некоторые нормативные правовые акты Московской области»).

9. Перечень нормативно-правовых документов в помощь гражданам- соинвесторам долевого строительства.

-Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

-Закон Московской области от 01.07.2010 № 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области»;

-Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

-Федеральный закон от 29.06.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

-Федеральный закон от 28.12.2013 № 414-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости»;

-Федеральный закон от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

-Постановление Правительства российской Федерации от 27.10.2005 № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства»;

-Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (195-ФЗ от 30.12.2001);

-Градостроительный кодекс Российской Федерации (190-ФЗ от 29.12.2004);

-Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.04.2018)